题按:经常有人问买什么地方房子好?回答这个问题比较难,可以说是仁者见仁智者见智。有人说位置很重要,曾经有不少华人轻信“宁北毋东”,一窝蜂地拥向北边,导致了“马列旺”房市的大涨和这次的大跌,实在是不可取。笔者多年前就说过,“一路向西”也是不错的选择,这次密市及周边房市的稳健走势,很好地验证了这一预测。其实买房该考虑的因素有很多,本系列话题将陆续介绍,部分内容来自网络,目的是互相交流,希望对您有所帮助。
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题按:经常有人问买什么地方房子好?回答这个问题比较难,可以说是仁者见仁智者见智。有人说位置很重要,曾经有不少华人轻信“宁北毋东”,一窝蜂地拥向北边,导致了“马列旺”房市的大涨和这次的大跌,实在是不可取。笔者多年前就说过,“一路向西”也是不错的选择,这次密市及周边房市的稳健走势,很好地验证了这一预测。其实买房该考虑的因素有很多,本系列话题将陆续介绍,部分内容来自网络,目的是互相交流,希望对您有所帮助。
上期介绍了笔者3年前的地产专栏文章,预测了密市周边如怡陶碧谷等房价是价值洼地,看好密市及周边房地产市场。这次密市及周边房价逆市向上的稳健走势,很好地验证了笔者的预测:投资GTA房产,“一路向西”是不错的选择。 我们华人曾经看好的“宁北毋东”一开始还是有道理的,毕竟多伦多市中心发展有限,但一味地在向北发展,就不可取了,毕竟距离安大略湖越来越远,不符合人们在水一方的喜好。而且那里曾经是荒郊野外,荒无人烟的,基础设施落后,工作和生活多有不便。 笔者继续看好密市及周边地区房市的原因,就是与金马蹄地区的发展有关。 这里先介绍一下“金马蹄地区”—— Greater Golden Horseshoe (GGH)。金马蹄地区位于加拿大安大略省南部,是该省的主要都市带。金马蹄地区座落安大略湖西端,以大多伦多地区为中心,广义覆盖范围从伊利湖(Lake Erie)起向北伸延至乔治亚湾(Georgina),大部分地区也在魁北克城-温莎市走廊(Quebec City–Windsor Corridor)之上。GGH约有810万名居民(2011),占加拿大全国人口约25.6%和安省人口约75%,是北美的主要都市带之一。 传统上的金马蹄地区以GTA为核心,西起滑铁卢(Waterloo),东至彼得堡(Peterborough),南起尼亚加拉半岛(Niagara Peninsula),北至巴里(Barrie)。具体包括以下区域和市镇:Brant, Dufferin, Durham, Haldimand, Halton, Hamilton, Kawartha Lakes, Niagara, Northumberland, Peel, Peterborough, Simcoe, Toronto, Waterloo, Wellington 以及York。 金马蹄绿化带概念是安省自由党在2006年首次制定提出,其官方名称为“the Growth Plan for the Greater Golden Horseshoe”,也被称为控制城市扩张计划,该计划主要从两方面来控制:即禁止开发绿带(Greenbelt)以及鼓励高层限制低层的住宅建设政策。按照原开发计划,金马蹄地区在建设新的住宅建筑时,目前要求40%的新屋必须建在已开发土地上。 2016年安省政府又公布了一份关于大金马蹄区土地用途,整体发展新计划,计划的主要目的是:旨在进一步收紧了包括GTA在内的金马蹄地区的用地政策。 新计划的核心要点: 【第一】:要求2022年,在现有社区开发的新住宅比例提高至50%,到2031年该比例进一步提高到60%。 【第二】:2031年,每公顷空置土地的开发将最少提供80个居民的住房或工作,从现在的50个增加到2022年的60个。而在轻轨、公共汽车、快速公交和地铁站周围的密度将更高。 【第三】:将城市河谷及沿湖湿地增加到禁止开发的绿带(Greenbelt) 保护区- 所谓的绿带保护区指GTHA(即Greater Toronto Hamilton Area)范围内800,000公顷农田,绿地和湿地等,将受到严格保护,禁止任何形式的房地产开发。 安省政府指出,预计将花费两年的时间,研究土地使用计划,成立专家小组,引入新的建议政策,金马蹄地区的各级市级政府也表示,过快地改变目前的计划无异于揠苗助长,会带来很大的负担和社会压力,赞同省政府给予一定的过渡时间,使得新政更加平稳的落地,实现目标。 有人认为新计划阻止开发商建造更多的独立住宅和联排别墅,造成供应局面更加紧张。最近有消息说福特要修改这一政策,由此预言GTA房地产开发又要火起来。笔者认为,不管福特是否要修改政策,多市及西部湖滨地区的土地资源将越来越值钱。 以后将陆续介绍密市的地理优势及Mississauga-Brampton轻轨计划,并以此证明,投资多伦多“一路向西”的湖滨地区房产,将有不错的升值空间。 本文为个人意见,仅供参考。本人诚信实在,做事认真可靠。看房及谈判经验丰富,懂投资与风水,贷款、律师、验屋都帮你找,服务贴心细致周到。为您提供价廉物美房源信息,详情请联系鸿利地产金牌经纪JEFF:416-648-1516, 微信:jeffliu2, 电邮:[email protected], 网站:http://jfhome.weebly.com 每天发布51最新房屋信息: http://www.51.ca/house/showagent.php?s=&houseagentid=2598 题按:经常有人问买什么地方房子好?回答这个问题比较难,可以说是仁者见仁智者见智。有人说位置很重要,曾经有不少华人轻信“宁北毋东”,一窝蜂地拥向北边,导致了“马列旺”房市的大涨和这次的大跌,实在是不可取。笔者多年前就说过,“一路向西”也是不错的选择,这次密市及周边房市的稳健走势,很好地验证了这一预测。其实买房该考虑的因素有很多,本系列话题将陆续介绍,部分内容来自网络,目的是互相交流,希望对您有所帮助。
在笔者多年前的地产专栏文章中,就介绍过买什么样的房子好?位置选择最重要。并在当时密市房价涨幅可观的情况下,成功预测密市周边如怡陶碧谷等房价是价值洼地,看好密市及周边房地产走势。由于17年新政策影响,18年多市北部房市的大副调整,密市及周边房价不跌反涨,房价逆市向上,验证了笔者的观点。 为什么说投资GTA房产,“一路向西”是不错的选择呢?这就是买什么房子好首要考虑在哪里买房的问题,也是多伦多西部密市等地区的地理优势决定的。这里还是先摘录一下笔者3年前写的文章吧,看看当年是怎么谈这一话题的: 说起买房,不少人困惑的是,买什么样的房子好。我想这个问题比较大,回答起来也比较难,可以说是仁者见仁智者见智,还得因地制宜,因人而异。笔者以前在国内搞工程规划与投资估算,建厂之前都有厂址选择及可行性研究。买房也一样,位置选择非常重要,因为一旦买下了发现位置不理想,短期想换就不是那么容易了。所以说买房子首先要考虑的是Location,这是毫无疑问的。 大多伦多地区是加国移民首先地之一,总的来说交通还是比较发达的。大多地区(GTA)各城市间都有Highway或Go Train相连,尤其是多伦多的地铁和TTC四通八达,对于没有车的新移民来说,出行十分方便。可毕竟大多地区也太大了,不少人工作与居住在不同的城市,乘公车来回奔波或者自己开车都要花很多时间,所以说买房子还得考虑交通方便。 GTA这么大,到哪里买房才算好呢?这得根据不同人的需要,只能说适合自己才是最好。如果考虑在多伦多市中心上班或投资,那么Downtown的Condo和地铁沿线的House都是不错的选择。如果想远离市中心到多市郊外或周边城市,就是通常华人所说的 “宁北勿东”,并由此带动了北约克和马列旺等地区的房价上涨。 其实多年前我就说过,“一路向西”也是不错的选择。要知道沿着QEW一路向西到Niagara大瀑布,途径Mississauga,Oakville,Burlington到Hamilton,沿途交通便利,风景优美,是远离都市寻找世外桃源的理想地。尤其是Mississauga有QEW,401,403和410等多条高速公路纵横交错,有各大工厂与科研大公司的汇集,有安省最大的商业中心Squre one,街道宽敞,环境舒适,是新老移民安居乐业的好地方。 这里顺便说说多市西边的怡陶碧谷(Etobicoke)。想当年笔者买房时就看中了这一地区,因为无论是到密市还是多伦多,都是一张票,交通自然便利。只可惜那时怡陶碧谷的房价不低,最后只好买了密市的。上周笔者就在那里帮客人抢到了一处房子,价格明显比其他地区便宜好几万,可有人却说没有升值潜力。我觉得恰恰相反,因为多市中心和密市的房价都涨上去了,怡陶碧谷反而成了价值洼地,所以更具有升值潜力。难道你要等房价涨上去才买吗? 以上是笔者当年的原文,这次密市及周边房市的稳健走势,很好地验证了笔者的预测:投资GTA房产,“一路向西”是不错的选择。要知道,我们华人曾经看好的“宁北毋东”一开始还是有道理的,毕竟多伦多市中心发展有限,东边有核电站,西边有人嫌远,所以适度向北发展也是情有可原。 况且北边有407和400、404等几条高速交错,交通还是不错的。但一味地在向北发展,就不可取了,毕竟距离安大略湖越来越远,不符合人们在水一方的喜好。而且那里曾经是荒郊野外,荒无人烟的,基础设施落后,工作和生活多有不便。 最近,有消息说:福特要修改一个政策,GTA房地产开发又要火起来?这个所谓的政策说的安省自由党政府在2006年制定了名称为“The Growth Plan for the Greater Golden Horseshoe”,简单说就是控制城市扩张计划,其核心内容为两大政策,即禁止开发绿带(Greenbelt)以及鼓励高层限制低层的住宅建设政策。 不管福特是否要修改政策开发金马蹄地区,说明多市西边湖滨地区的土地资源将越来越值钱。况且政府还有安大略省金马蹄地区铁路系统发展计划以及Mississauga-Brampton轻轨计划,正在紧锣密鼓实施之中。 这些正是笔者继续看好密市及周边地区房市的原因,有关金马蹄地区的发展与房市走向将陆续介绍,欢迎买家前来联系探讨。 本文为个人意见,仅供参考。本人诚信实在,做事认真可靠。看房及谈判经验丰富,懂投资与风水,贷款、律师、验屋都帮你找,服务贴心细致周到。为您提供价廉物美房源信息,详情请联系鸿利地产金牌经纪JEFF:416-648-1516, 微信:jeffliu2, 电邮:[email protected], 网站:http://jfhome.weebly.com 每天发布51最新房屋信息: http://www.51.ca/house/showagent.php?s=&houseagentid=2598 题按:加拿大的冬季十分漫长,遇上风雪天气,看房买房多有不便。所以说,冬季是加拿大房屋买卖的淡季,看房买房的人不多,而且房源也相对较少,这并不是说,冬季就不适合买房。相反,对于买家来讲,冬季是比较好的入市时机,买家不多,竞争没那么激烈,有更大的机会与卖家讨价还价。本话题部分来自网络,目的是交流在冬季如何投资房地产。
上期继续介绍了美国网友谈冬季卖房的话题,说的就是冬季卖房需要注意的问题。这里归纳了以下几个常见冬季卖房失误,应尽量避免。第一项是拖着等待公开招售的时机。第二项是误以为有些时候没半个人会想上门看房。第三项失误是订价太高。第四项失误是没有随时准备让潜在买主看房。 相对来说,冬季买房投资机不可失。为什么这么说呢?下面就以几个真实的例子简单分析一下: 1) 该出手时就出手 我不禁想起年初带客人看房,当时的房市十分火热。我好不容易帮客人拿了一个非常理想的Offer,可惜因为客人怕贷款有问题放弃了,后来客人后悔的不得了。其实他们的贷款并没有问题,可是机不可失、时不再来,只好反复地去抢Offer,白白浪费了不少时间。 好在客人也想开了,只要觉得适合自己的要求,就迅速下手。后来成功帮他们抢到了一个密市中心的Condo,就是下手快的结果。当天出来的,当天看房,当晚下的Offer,就是下手这么快,卖方第二天还是接了好几个Offer。不过由于我们下手最快,加上与卖方经纪沟通的好,最后还是被我们拿到了。 虽然由于错过了当初的Offer,后来成交的这个多花了好几万,其实也是值得的。因为这个Condo比较新,毕竟房型不同,不能简单地比较。 由此可见,对于合适的房子,该出手时就要出手。后来成交后,我又及时帮客人找了一家不错的租客,买房立即就有现金流。再说现在多市的租金大涨,密市中心Condo的租赁也将十分看好。所以说,买房自住和投资出租,没有必要在意房市一时的涨跌,看好了马上下手,才能及时把握机会。 2) 犹犹豫豫失良机 我们不少人总是怀着看看再说的心理,尤其是那些盼望房价下降的人,总担心房子买贵了,其实这是贻误时机。 去年初我有客人本来可以在Etobicoke买个小独立屋的,犹豫几个月后只能买半独立屋了。到去年底,那个价位只能买两室的Condo,谁想到现在Condo也火了,再等下去买单室的Condo恐怕都难。 前些年早期的时候,我就为某个客人推荐了密市中心的M-City楼花,而且早在内部注册了的。由于客人犹豫,可能是听了别人的忽悠,找了所谓经纪朋友。没想到他等了好久,啥也没拿着。现在M-City开始建了,楼花价格也涨了不少,常言道,早买早受益。看好了就要下手快,机会要把握,犹犹豫豫,只会错失良机。 3) 失去往往最宝贵 曾经带一位客人看房多次,看到最后,说还是喜欢头一次我带他看的两个5年新的那种房子。因为我当初就是按他的要求精心帮他找的,觉得性价比不错,非常适合。可惜客人没有听我的,由于初次见面又不好Push,机会就这么白白错过。 要知道那种5年新的房子不多,出来上市的就更少。真的是机不可失、时不再来,机会错过了就没有了。就像古人说的过了这个村就没有这个店,即使现在再有这种房子出来,相信也不会是当初那个价位了。你说这种过分地谨慎和小心,除了误事还有什么好处呢? 分析这种原因正是我们华人“失去的才是最宝贵的”心理。我们不少人看房大都是抱着捡便宜的心态,总想多看些,找到更便宜的,结果看的再多也无益,因为总跟前面看的房子比,结果越看越不如意。 名人李大钊在论《今》中说过:我以为世间最宝贵的就是“今”,最易丧失的也是“今”。因为他最容易丧失,所以更觉得他可以宝贵。尽管失去的往往很宝贵,但是我们不能不吸取教训,把握当今的机会。世界上最宝贵的不是“金”而是“今”,正是验证了我常说的那句话:投资需谨慎,买房要趁早(do it now)。 冬去春来,春暖花开,大多房地产市场的小阳春已经到来。欢迎大家前来咨询委托,我一定认真负责为你出谋划策,我的投资估算背景与专业地产知识和多年的地产投资经验,一定能帮到您,让您的房屋买卖称心满意! 本人有不少女性客户,时值三八妇女节之际,祝女同胞们节日愉快,万事如意! 本文为个人意见,仅供参考。本人诚信实在,做事认真可靠。看房及谈判经验丰富,懂投资与风水,贷款、律师、验屋都帮你找,服务贴心细致周到。为您提供价廉物美房源信息,详情请联系鸿利地产金牌经纪JEFF:416-648-1516, 微信:jeffliu2, 电邮:[email protected], 网站:http://jfhome.weebly.com 每天发布51最新房屋信息: http://www.51.ca/house/showagent.php?s=&houseagentid=2598 |
JEFF LIU
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November 2021
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